Informacja z kontroli przedsiębiorców świadczących usługi w zakresie zarządzania i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

 

INFORMACJA

kontroli przedsiębiorców świadczących usługi w zakresie zarządzania i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

 

 

 

Realizując program kontroli nr BK/ANU-40-2/07/BSz z 20 marca 2007 r. Głównego Inspektoratu Inspekcji Handlowej, Wojewódzki Inspektorat Inspekcji Handlowej                           w Szczecinie wraz z Delegaturą w Koszalinie przeprowadził 7 kontroli u przedsiębiorców, którzy świadczyli usługi w ww. zakresie.

Przy typowaniu przedsiębiorców do kontroli wykorzystano, wyniki poprzednich kontroli przeprowadzonych przez tut. Inspektorat, napływające informacje oraz wyniki własnego rozeznania.

   

 

A.     W zakresie zarządzania nieruchomościami przeprowadzono kontrole u trzech przedsiębiorców (Szczecin, Koszalin).

 

B.     W zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami  przeprowadzono kontrole               u   czterech przedsiębiorców (Szczecin, Koszalin, Darłowo).        

 

Rekontrolą  objęto  przedsiębiorcę z Darłowa, gdzie podczas  poprzedniej kontroli odnotowano uchybienia przy sporządzaniu umów pośrednictwa. Ustalono, że                            z zapisów zawartych w umowach nadal  nie wynika jednoznacznie, która osoba posiada licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Biuro Nieruchomości ze Szczecina, objęto kontrolą z uwagi na informację konsumenta, że na stronach internetowych biura znajduje się bardzo atrakcyjna oferta sprzedaży mieszkania, która  jest już  nieaktualna.

 

Różnego rodzaju nieprawidłowości  stwierdzono u 5 kontrolowanych przedsiębiorców.

            `    

Ustalenia kontroli w odniesieniu do poszczególnych punktów programu przedstawiają się następująco:

 

 

I.  ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI

 

 

A.     Legalność prowadzonej działalności w zakresie:

 

a)      Zgłoszenia wykonywanej działalności do ewidencji działalności gospodarczej lub Krajowego Rejestru Sądowego.

 

Wszyscy kontrolowani przedsiębiorcy okazali zaświadczenia o dokonaniu wpisu        do ewidencji działalności gospodarczej lub aktualne odpisy KRS.

 

 

b)      Zgodności faktycznie wykonywanej działalności z zakresem zgłoszonym do ewidencji,  oraz określenia przedmiotu działalności gospodarczej zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności.

 

Kontrolowani przedsiębiorcy prowadzili działalność zgodnie z zakresem zgłoszonym do ewidencji lub zarejestrowanym w KRS. Określenie  przedmiotu  prowadzonej działalności gospodarczej   odpowiadało Polskiej Klasyfikacji Działalności.

 

c)      Posiadania przez zarządcę licencji zawodowej i pisemnej umowy ze wspólnotą mieszkaniową lub właścicielem nieruchomości o świadczenie usługi zarządzania budynkiem:

Kontrole wykazały, że wszyscy objęci kontrolą zarządcy nieruchomościami posiadali nadane licencje zawodowe oraz aktualne polisy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej OC. Na świadczenie usług o zarządzanie nieruchomościami  sporządzane były pisemne umowy ze wspólnotami mieszkaniowymi, określające uprawnienia                i obowiązki zarządcy oraz  sposób  jego wynagradzania.

 

Sprawdzeniu poddano 8 pisemnych umów o zarządzanie nieruchomościami                      w zakresie wskazania zarządcy odpowiedzialnego zawodowo za ich wykonanie, numeru licencji zawodowej oraz oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu                     od  odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością.

Nieprawidłowości w ww. zakresie nie stwierdzono za wyjątkiem 2 umów podpisanych przez zarządcę w Szczecinie, w których nie podano zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego za ich wykonanie, numeru jego licencji zawodowej oraz nie zamieszczono oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu od  odpowiedzialności cywilnej

Kontrolowany przedsiębiorca w trakcie kontroli okazał poprawione wzory umów             w ww. zakresie.

 

 

II.  POŚREDNICY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

 

 

1.        Legalność prowadzonej działalności

 

Kontrolowani przedsiębiorcy  posiadali wpisy do ewidencji działalności gospodarczej. Zakres prowadzonej działalności gospodarczej był zgodny z zarejestrowanym. Określenie  przedmiotu  prowadzonej działalności gospodarczej   odpowiadało    Polskiej   Klasyfikacji  Działalności.

Nieprawidłowości w badanym zakresie nie stwierdzono.

 

2.      Prawidłowość i rzetelność wykonywanej działalności w aspekcie:

 

a)      posiadania  przez przedsiębiorcę pisemnej umowy z licencjonowanym pośrednikiem na wykonywanie zawodowych czynności pośrednictwa zmierzających do zawarcia umowy, w przypadku gdy jest on zatrudniony przez tego przedsiębiorcę:

 

Wszyscy kontrolowani przedsiębiorcy posiadali aktualne licencje zawodowe. Żaden kontrolowany przedsiębiorca nie miał podpisanej umowy z licencjonowanym pośrednikiem.

 

 

 

b)      posiadania  przez licencjonowanego pośrednika obowiązkowego ubezpieczenia OC:

 

Wszyscy  kontrolowani  przedsiębiorcy posiadali obowiązkowe ubezpieczenie OC          za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

 

c)      zawierania  umów z klientami w formie pisemnej:

 

W wyniku czynności kontrolnych ustalono, że umowy z klientami biur nieruchomości na świadczenie usług zawierane były w formie pisemnej.

Ogółem sprawdzono 46 umów  pośrednictwa w obrocie nieruchomościami  wartości 10.601.114,80 zł, z czego nieprawidłowości przy ich sporządzaniu odnotowano               w 13  dokumentach wartości 1.916.000,00 zł.

 

 

 

Ujawnione nieprawidłowości dotyczyły:

- braku informacji o wysokości stawki podatku VAT doliczanej do ceny usługi -                           w 3 umowach wartości  564.000,00 zł,

- wskazania nieaktualnego publikatora ustawy o gospodarce nieruchomościami -                        w 2 umowach wartości  403.000,00 zł,

-  braku podpisu pośrednika – w   umowie  pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wartości 138.000,00 zł,

- stosowania zapisu sugerującego, iż przesłanie korespondencji pod wskazane adresy jest jednoznaczne z zapoznaniem się przez odbiorców z jej treścią, tzn. ma ten sam skutek prawny co doręczenie - w 3 umowach wartości 450.000,00 zł,

- braku jednoznacznych zapisów wskazujących, która osoba posiada licencję pośrednika                 w obrocie  nieruchomościami -  w 5 umowach wartości  490.000,00 zł.

 

d)      zamieszczania w treści umowy zapisów wymaganych postanowieniem art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.: wskazania pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numeru jego licencji oraz informacji o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej:

 

W ww. zakresie sprawdzono 46 umów  pośrednictwa w obrocie nieruchomościami  wartości 10.601.114,80 zł stwierdzając, że w 31 umowach wartości 7.908.144,80 zł   nie podano zakresu czynności pośrednika.

Ponadto stwierdzono, że we wzorach umów pośrednictwa w zbyciu nieruchomości                        (z klauzulą wyłączności) nie umieszczono informacji o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej.

Kontrolowany przedsiębiorca w trakcie kontroli okazał poprawione wzory umów w ww. zakresie.

 

e)      poprawności  zapisów umieszczonych we wzorach umownych (klauzule niedozwolone):

 

Po dokonaniu dokładnej analizy umów pośrednictwa zarówno kupna jak i sprzedaży stwierdzono, że niektóre zapisy wskazują na zamieszczanie przez kontrolowanych przedsiębiorców klauzul niedozwolonych.

W ww. zakresie sprawdzono 46 umów  pośrednictwa w obrocie nieruchomościami  wartości 10.601.114,80 zł stwierdzając, że w 31 umowach wartości 7.908.144,80 zł. zapisy wskazywały na niedozwolone postanowienia umowne.

 

 

Biuro Nieruchomości  w Szczecinie:

?  umowa pośrednictwa kupna,/najmu/zamiany/dzierżawy - 15 umów wartości 3.978.505,00 zł.

 

     - cyt. „…Strony niniejszym ustalają, że późniejsze powołanie się przez Poszukującego, na to, że otrzymał ofertę z innego źródła, nie zwalnia Poszukującego od obowiązku zapłacenia Pośrednikowi prowizji wymienionej w § 4 umowy.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez kontrahenta – art. 385³ pkt 22 Kc,

     - cyt. „Nie dotrzymanie warunków umowy przedwstępnej lub jej rozwiązanie przez którąkolwiek ze stron nie zmienia wysokości należnej prowizji określonej w § 4.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które nakłada wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji…z zawarcia lub wykonania umowy –  art. 385³ pkt 16 Kc,

     - cyt. „Strony ustalają, że jeżeli Poszukujący nie zgłosi faktu zawarcia umowy nabycia/najmu/zamiany a ujawni to pośrednik, wówczas Pośrednikowi przysługiwać będzie prowizja określona w § 4 w podwójnej wysokości.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które nakłada na konsumenta … obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej – art. 385³ pkt 17 Kc,

     - cyt. „Pośrednik nie ponosi odpowiedzialności za wykonanie zobowiązań wynikających umów między kontrahentami transakcji.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta   za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania – art. 385³ pkt 2 Kc,

     - cyt. „Do rozstrzygnięcia sporów wynikających z tej umowy będą właściwe sądy              w Szczecinie.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które narzuca rozpatrzenie sprawy przez sąd – art. 385³ pkt 23 Kc.

- cyt. „Poszukującemu przysługuje prawo rozwiązania umowy pośrednictwa w dowolnym terminie z zachowaniem formy pisemnej, jednak w przypadku pokwitowania adresów ofert jest ono bezskuteczne.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które pozbawia wyłącznie konsumenta uprawnień do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia – art. 385³ pkt 14 Kc.

 

? umowa pośrednictwa sprzedaży/najmu/zamiany/dzierżawy – 16 umów wartości 3.929.639,80 zł.

 

     - cyt. „Odstąpienie Oferującego od obsługi transakcji przez Pośrednika nie zmienia wysokości prowizji określonej w § 4 umowy.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które nakłada wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji…z zawarcia lub wykonania umowy – art. 385³ pkt 16 Kc,

     - cyt. „Pośrednik nie ponosi odpowiedzialności za wykonanie zobowiązań wynikających umów między kontrahentami transakcji.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta    za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania – art. 385³ pkt 2 Kc,

     - cyt. „Oferujący zapłaci Pośrednikowi  wynagrodzenie w pełnej wysokości, jeżeli z winy zleceniodawcy nie dojdzie do zawarcia umowy zbycia.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które nakłada na konsumenta … obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej – art. 385³ pkt 17 Kc,

     - cyt. „Do rozstrzygnięcia sporów wynikających z tej umowy będą właściwe sądy              w Szczecinie.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które narzuca rozpatrzenie sprawy przez sąd – art. 385³ pkt 23 Kc.

 

Ponadto we wzorze umowy o pośrednictwo w zbyciu nieruchomości (z klauzulą wyłączności) stwierdzono zapisy, które wskazują na naruszenie interesów konsumentów tj.:

 

    - cyt. „Zleceniodawca zapłaci Pośrednikowi  wynagrodzenie w pełnej wysokości, jeżeli z winy Zleceniodawcy nie dojdzie do zawarcia umowy zbycia.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które nakłada na konsumenta … obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej – art. 385³ pkt 17 Kc,

    - cyt. „Pośrednik nie ponosi odpowiedzialności za wykonanie wzajemnych zobowiązań pomiędzy Zleceniodawcą a podmiotem skierowanym.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania – art. 385³ pkt 2 Kc,

     - cyt. „Jeżeli do transakcji dojdzie w terminie określonym w ust. 1 bez udziału Pośrednika, należy przyjąć że zostało to spowodowane jego działaniami. Wówczas Zleceniodawca zapłaci wynagrodzenie w kwocie dwukrotnie wyższej niż określona w § 5 ust.2” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które nakłada na konsumenta … obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej – art. 385³ pkt 17 Kc,

     - cyt. „Zleceniodawca zapłaci Pośrednikowi wynagrodzenie zgodnie z § 5 ust. 2 również wtedy, gdy zawrze umowę zbycia nieruchomości po upływie okresu na jaki została zawarta z nabywcą przedstawionym przez Pośrednika w czasie jej obowiązywania.” – wskazuje na niedozwolone postanowienie umowne, które przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez kontrahenta – art. 385³ pkt 22 Kc.

 

W pozostałych umowach w ww. zakresie nieprawidłowości nie stwierdzono.

 

f)       uwidaczniania cenników (prowizji) na podstawowe usługi (art. 12 ustawy o cenach oraz § 10 i § 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowych zasad uwidaczniania cen towarów przeznaczonych do sprzedaży):

 

Nie stwierdzono naruszenia przepisów o obowiązku uwidaczniania  cen. We wszystkich biurach nieruchomości w miejscu widocznym i dostępnym dla klientów znajdowały się cenniki z określeniem rodzaju  i zakresu  podstawowych usług.

 

g)      naliczania i pobierania opłat w tym prowizji z tytułu zawartej umowy (na podstawie konfrontacji treści umów z wystawionymi fakturami:

 

U wszystkich przedsiębiorców sprawdzono rzetelność naliczania i pobierania prowizji  porównując  wysokości należności  określonych  w zawartych  z klientami umowach                   z wystawionymi fakturami.

Ogółem sprawdzono w tym zakresie 9 umów pośrednictwa wartości  1.503.000,00 zł,                przy czym nieprawidłowości nie stwierdzono.

W dwóch przypadkach ustaloną prowizję pobrano od niższej ceny sprzedaży nieruchomości. W pozostałych przypadkach rozbieżności nie odnotowano.

 

Z badanych umów wynikało, że wysokość stosowanej  prowizji  dla transakcji kupna –sprzedaży wynosiła od 2  do  6 %   ceny ofertowej nieruchomości; natomiast dla najmu  - równowartość miesięcznego czynszu. Wszyscy przedsiębiorcy zaznaczali, że wysokość  prowizji jest negocjowana  z klientami.

 

h)     pobierania opłat wstępnych przed zawarciem umowy finalnej:

 

Ustalono, że przedsiębiorca przed zawarciem umów pośrednictwa kupna nieruchomości  pobierała od klientów zaliczki  (wysokość każdorazowo uzgadniała z klientem, w zależności od ceny ofertowej nieruchomości), które po sfinalizowaniu transakcji zaliczane były                      na poczet należnej kwoty prowizji za usługę.

Przedsiębiorca pobierała prowizję przy zawarciu umowy przedwstępnej.

 

U pozostałych   kontrolowanych  przedsiębiorców   nie pobierano opłat wstępnych.

 

i)       wykonania wniosków pokontrolnych:

 

Biuro nieruchomości w Darłowie.  Podczas  kontroli  w IV kwartale 2006 r.  stwierdzono  uchybienia  przy sporządzaniu umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Na podstawie analizy wybranych umów ustalono, że nadal z zapisów  umów  nie wynika w sposób jednoznaczny, która osoba posiada licencję pośrednika  w obrocie nieruchomościami. Inne ujawnione wcześniej nieprawidłowości zostały wyeliminowane.

 

j)        stosowania form reklamy firmy:

 

Wszyscy kontrolowani przedsiębiorcy reklamowali swoje biura i usługi w gazetach lokalnych, na stronach internetowych, w formie wizytówek, ulotek reklamowych bądź folderów.

Zdaniem kontrolujących przedstawione oferty były sporządzone w sposób przejrzysty                               i zrozumiały. Zawierały informacje  o lokalizacji obiektu, typie  nieruchomości  (mieszkanie, dom, lokal usługowy), cenie sprzedaży, powierzchni mieszkania lub działki, ilości pokoi, kondygnacji, stanie technicznym  budynku lub mieszkania, rodzaju ogrzewania, wymiarze czynszu, warunkach zabudowy działek, odległości od instalacji wodociągowej                                   i kanalizacyjnej. W większości  przypadków oferty zawierały zdjęcia nieruchomości.

 

Nieprawidłowości w powyższym zakresie nie stwierdzono za wyjątkiem prezentowania oferty w Biuro Nieruchomości  w Szczecinie.

Kontrolę u ww. przedsiębiorcy rozpoczęto w związku z informacją konsumentki, że w ofercie internetowej biura jest mieszkanie w bardzo okazyjnej cenie, które wcześniej już zostało sprzedane. W trakcie kontroli poproszono przedsiębiorcę o sprawdzenie aktualności losowo wybranych 3 prezentowanych na stronie internetowej ofert (w tym oferty z informacji). Okazało się, że oferta ta nadal jest uwidoczniona i jest nieaktualna. Kontrolowany przedsiębiorca tłumaczył to tym, iż wszystkie oferty są w bazie ofert kilku biur pośrednictwa   i każdy pośrednik wprowadzający, ma obowiązek aktualizować bazę.

Ta konkretna oferta należała do innego biura, które jak ustalono w  związku z błędem technicznym (zawieszenie programu komputerowego) miało problem z jej usunięciem.

W krótkim czasie oferta została usunięta z bazy danych.

 

 

 

 

 

Wnioski.

 

Z obserwacji dokonanej w czasie kontroli wynikało, że w biurach dokładano należytej staranności podczas obsługi konsumentów. Osoby prezentujące oferty, w sposób profesjonalny i kulturalny udzielały  żądanych informacji.

Fachowość i kultura obsługi u kontrolowanych przedsiębiorców nie budziła zastrzeżeń.

 

Analizując wyniki kontroli należy stwierdzić, że  uchybienia  dotyczą przede wszystkim nieprawidłowości przy sporządzaniu umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Niepokojącym jest fakt, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami w umowach                         nie precyzują jasno swoich obowiązków  oraz zamieszczają zapisy, które mogą ograniczać prawa konsumenta.

Należy zauważyć, że często klienci  podpisując umowy, nie mają świadomości nakładanych na nich jednostronnie obowiązków. 

Innych nieprawidłowości w funkcjonowaniu biur nieruchomości nie odnotowano.

Kontrole działalności zarządców nieruchomościami wykazały, że przedsiębiorcy znają obowiązujące przepisy.

 

 

Wykorzystanie ustaleń

 

Materiały z czynności kontrolnych były podstawą do:

-  skierowania dwóch wystąpień do  kontrolowanych przedsiębiorców z wnioskami o usunięcie uchybień  stwierdzonych w trakcie kontroli,

- przesłania informacji zbiorczej o wynikach kontroli pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców, u których stwierdzono nieprawidłowości,                                do Departamentu Regulacji Rynku Nieruchomościami w Ministerstwie Transportu i Budownictwa za pośrednictwem GIIH w Warszawie,

- przesłania informacji do UOK i K w Warszawie za pośrednictwem GIIH w Warszawie          w związku z zamieszczaniem przez przedsiębiorcę, Marzannę Ignatowicz, w umowach klauzul wskazujących na niedozwolone postanowienia umowne.

 

Przykład ujawnionych nieprawidłowości

 

Biuro Nieruchomości w Szczecinie

 

Przedsiębiorcę tego wytypowano do kontroli z uwagi na informację o umieszczeniu na stronie internetowej biura nieaktualnej oferty, z bardzo atrakcyjną ceną.

W trakcie czynności kontrolnych stwierdzono niżej wymienione nieprawidłowości: 

a)      w umowach pośrednictwa w zbyciu nieruchomości (z klauzulą wyłączności) nie umieszczono informacji o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej,

b)      w umowach pośrednictwa nie podano zakresu czynności pośrednictwa,

c)      w umowach zawarto zapisy wskazujące na niedozwolone postanowienia umowne.

 

W związku ze stwierdzeniem ww. nieprawidłowości została skierowana informacja                    do Departamentu Regulacji Rynku Nieruchomościami w Ministerstwie Transportu                          i Budownictwa za pośrednictwem GIIH w Warszawie (dot. punktu a,b) oraz do UOK i K                               w Warszawie  za pośrednictwem GIIH w Warszawie ( dot. punktu c).